Come scegliere il mutuo migliore per comprare casa?

Prima di scegliere il mutuo per l’acquisto di casa dovete valutare molti elementi così da poter individuare il prestito a condizioni più vantaggiose. La vostra missione è trovare il prestito che vi garantirà il più basso tasso di interesse e la minore rata possibile. Per poterlo fare dovrete conoscere i concetti che stanno alla base dei mutui in modo da poter capire se le condizioni contrattuali del istituto di credito scelto sono davvero così buone come dichiara il vostro consulente bancario.

Non chiedete i finanziamenti prima del mutuo

La prima cosa da sapere è che prima di richiedere un mutuo è meglio non stipulare nessun ulteriore finanziamento. In presenza dei altri prestiti la banca o l’istituto di credito al quale vi rivolgerete potrebbe negarvi il prestito, soprattutto se la somma del finanziamento precedente è molto cospicua. Questo perchè le banche o gli istituti di credito hanno l’obbligo di tutelarsi e non possono erogare prestiti a soggetti troppo esposti finanziariamente.

Scegliete la banca che offre le condizioni di mutuo migliori

Prima di fare la vostra scelta è bene effettuare una ricerca approfondita e comparare tra loro le soluzioni offerte dai diversi istituti bancari. Il vostro scopo è quello di trovare la banca che vi offra le condizioni più vantaggiose e che vi garantisca un tasso di interesse quanto più basso possibile. Questo, sostanzialmente, si traduce in un importo minore della rata mensile. Ricordate che, una volta fornite alla banca tutte le informazioni sulle vostre esigenze e sulla vostra situazione patrimoniale è possibile ottenere il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES), che indica con precisione le condizioni contrattuali proposte per la vostra situazione. Una volta ricevuto il PIES avete diritto, solitamente, a sette giorni per accettare o declinare l’offerta della banca.

Il vero costo del mutuo si chiama TAEG

Il dato più importante che si deve tenere in considerazione per capire qual è il vero costo del mutuo è il TAEG, ovvero il tasso annuo effettivo globale. Questo infatti rappresenta il valore, espresso in percentuale sull’importo chiesto, di tutti gli oneri da pagare annualmente sul prestito, comprensivo anche del costo del denaro. Al suo interno oltre agli interessi infatti, sono incluse, per esempio, le spese sia di apertura che di chiusura della pratica, quelle di incasso delle rate, i costi delle attività di mediazione e qualsiasi altra spesa sia direttamente connessa con le operazioni di finanziamento. Valutando bene il TAEG si può capire, con un unico dato, quanto sia effettivamente conveniente un mutuo. Questo, inoltre, consente anche di fare un rapido e facile confronto tra le varie proposte ricevute così da poter individuare la più conveniente.

Occhio allo SPREAD

Il famoso Spread che tutti avete sentito nominare, è il costo effettivo richiesto per la concessione del mutuo da parte di ogni banca ai propri clienti. Questo è un onere che si va ad aggiungere al tasso di interesse e insieme al quale va a definire il costo fisso del mutuo. Va da sé che più basso sarà il valore dello Spread al momento della stipula del mutuo e minori saranno gli interessi che dovrete restituire alla banca, anche perchè lo Spread è un valore che resta inalterato per tutta la durata del mutuo, indipendentemente dal suo tasso. Inoltre è bene sottolineare che la scelta di uno Spread iniziale basso è conveniente anche in caso di successiva surroga del mutuo. In questo caso, infatti, si applicano solitamente Spread più bassi di quelli del vecchio mutuo, il che comporta, già di per se, una significativa riduzione di rata in fase di cambio di banca.

Meglio il tasso fisso o il tasso variabile?

Per trovare una risposta a questa domanda dobbiamo prima di tutto capire come funzionano il tasso fisso e il tasso variabile e capire la differenza tra le due tipologie. Il mutuo a tasso fisso è un finanziamento collegato all’Eurirs, cioè al tasso medio di swap dell’Eurozona, che è calcolato dalla European Banking Federation e che, in questo momento, a 20 anni è poco superiore all’1%. Con i mutui a tasso fisso l’importo della rata resta uguale per tutta la durata del finanziamento. Il mutuo a tasso variabile, invece, è legato all’Euribor, un indice che ha una scadenza che oscilla tra 1, 3 o 6 mesi e che attualmente ha un valore addirittura negativo. La rata del mutuo sarà quindi variabile e cambierà in base all’oscillazione del valore dell’Euribor. Riassumendo, nel primo caso avrete un rata leggermente più alta ma costante nel tempo, nel secondo caso l’importo attualmente è più basso ma potrebbe variare nel tempo e diventare meno conveniente. Ricordate però che, qualsiasi sia la vostra scelta e qualora sia previsto dalle condizioni di contratto, è possibile rinegoziare il mutuo per ottenere delle condizioni più favorevoli, anche se potrebbe essere necessario effettuare una surroga del finanziamento.

Attenzione al tasso misto

A volte, per evitare di scegliere tra il tasso fisso e quello variabile, si preferisce una soluzione intermedia optando per i mutui a tasso misto, che consentono di passare periodicamente dal tasso fisso ad uno variabile e viceversa. A prima vista sembra una soluzione molto vantaggiosa che permette di sfruttare al meglio le caratteristiche di entrambi i mutui, ma non dimenticate che in questi casi la banca prevede dei costi maggiori. Il risparmio, quindi, non è assicurato.

Mutuo casa in euro o in valuta estera?

Nel valutare le varie soluzioni di prestito potreste essere attirati anche dal mutuo in divisa estera perchè in alcuni paesi i tassi di interesse sono davvero bassi. Considerando che il rapporto di conversione tra le valute è in continuo cambiamento vi dovrete però accollare il “rischio di cambio”. Questo tipo di mutuo è sconsigliato a chi non segue periodicamente e con attenzione il mercato delle valute. Il cambio di valuta sfavorevole, infatti, potrebbe raddoppiare la vostra rata. Il prestito in divisa straniera è invece adatto a chi percepisce il proprio reddito nella stessa valuta del mutuo.

Risparmio con agevolazioni prima casa

Per chi richiede un mutuo prima casa sono previste delle detrazioni fiscali che permettono di ridurre il costo del vostro finanziamento. Per ottenerle c’è bisogno di soddisfare alcuni requisiti, ma il risparmio è garantito. Se acquisterete la casa da un privato, il bonus prima casa comporta l’applicazione della tassa di registro ridotta al 2% anzichè del 9% e le imposte catastali e ipotecarie fisse di 50 euro ciascuna. Se invece comprate casa da un’impresa edile o di ristrutturazione la vendita sarà soggetta all’iva ridotta al 4% anzichè 10% e le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno fisse a 200 euro ciascuna.

La durata del mutuo

La durata del mutuo è molto variabile e viene concordata insieme alla banca. Scegliendo una maggiore durata pagherete rate più basse, ma gli interessi saranno più alti. Con una minore durata, invece, pagherete meno interessi ma avrete rate più corpose. La scelta quindi dovrà essere calibrata sulla base della vostra disponibilità e della vostra capacità nel sostenere un certo importo di rata.

Quanto puoi chiedere alla banca?

L’importo massimo che potete chiedere come prestito per l’acquisto della vostra casa è pari all’80% del valore della stessa. Tuttavia questo valore potrebbe avere certe restrizioni contrattuali o interessi più elevati. Il consiglio che molti istituti di credito danno è quello di rimanere sotto il 60% del valore dell’immobile così da avere maggiori probabilità che il mutuo venga approvato e così da poter beneficiare di condizioni più vantaggiose.

Non esagerate con la rata

Prudenza è la parola d’ordine: è altamente consigliabile che la rata del mutuo per la casa non superi un terzo del vostro stipendio. Questo vi garantirà di poter estinguere le varie rate senza problemi e di evitare delle insolvenze di pagamento che potrebbero risultare molto dannose in caso di future richieste di presiti.