Il frazionamento di una casa in due unità immobiliari può essere più semplice di quanto si creda; allo stesso modo è possibile accorpare due unità. Infatti il Decreto Sblocca Italia ha snellito la procedura burocratica per andare incontro a varie esigenze abitative. Vediamo tutti gli aspetti da considerare prima di dividere la casa.

Quando conviene fare il frazionamento di unità immobiliare?
I motivi per cui si potrebbe decidere di dividere una casa sono molteplici. In genere questo intervento è deciso dalla volontà di realizzare un’unità abitativa indipendente per i propri figli o per realizzare una successione ereditaria più conveniente. Infatti, in questa maniera, due o più eredi possano avere a propria esclusiva disposizione una parte dell’immobile così da evitare una complicata parcellizzazione dell’abitazione o cessioni di proprietà. Il frazionamento è una soluzione apprezzata anche nel caso in cui si decide di affittare una porzione indipendente della casa. In questo modo si mette a reddito una parte dell’immobile, mentre l’altra rimane l’abitazione principale del proprietario. Inoltre questi interventi consentono di aumentare il valore della casa prima di una vendita. Da un lato due appartamenti piccoli si vendono più facilmente di un’abitazione di ampia metratura, dall’altro le soluzioni di ridotte dimensioni hanno un maggiore valore al metro quadro.

Aspetti da considerare prima di frazionare una casa
Prima di effettuare il frazionamento di una casa bisogna valutare alcuni aspetti:

• la superficie della casa da dividere deve essere di almeno 90 metri quadrati;
• è possibile avere due porte di accesso oppure realizzare una bussola d’ingresso;
• la posizione delle finestre e degli scarichi dei bagni;
• la regolarità urbanistica;
• l’installazione del nuovo contatore del gas;
• cosa prevede l’eventuale regolamento condominiale.

Vantaggi fiscali per frazionamento dell’immobile
Il frazionamento dell’immobile viene classificato come un lavoro di manutenzione straordinaria e quindi è possibile usufruire della detrazione Irpef per le ristrutturazioni. L’importo massimo detraibile per unità immobiliare è 96.000 euro e si può scaricare il 50% delle spese nella dichiarazione Irpef in 10 rate annuali di pari importo. Per legge i pagamenti vanno effettuati con bonifico bancario o postale (da conservare per 10 anni) indicando nella causale il riferimento al Dpr 917/1986, articolo 16 -bis. Inoltre vanno indicati il codice fiscale o numero di partita Iva del fornitore e il codice fiscale del beneficiario della detrazione. Nella dichiarazione dei redditi vanno poi inseriti i dati catastali dell’immobile frazionato.

La porta d’ingresso del secondo appartamento
Un altro aspetto fondamentale da considerare per dividere la casa è l’accesso al nuovo appartamento, soprattutto se l’immobile è in un condominio. In alcuni casi l’abitazione possiede già due porte di accesso, così da snellire la procedura stessa di frazionamento. In alternativa si può optare per una bussola di distribuzione, che viene posizionata all’interno della stessa unità immobiliare. Di conseguenza si entra dall’originale uscio d’ingresso per trovarsi in un piccolo disimpegno con due porte indipendenti che danno accesso alle unità frazionate. In genere la bussola di distribuzione interna ha una forma quadrata di 150 cm di lato ed è una proprietà comune di entrambi gli appartamenti.

La questione degli impianti
Per fare la divisione di un immobile bisogna predisporre gli scarichi per la nuova cucina e il nuovo bagno. Quest’ultimo deve avere una tubazione con diametro 10 cm, quindi la distanza tra la colonna degli scarichi e il wc è vincolante. In alternativa si può optare per il sistema meccanico sanitrit per realizzare un bagno lontano dagli scarichi principali. Invece in cucina si possono mettere a punto soluzioni diverse perché lo scarico è più piccolo.

La procedura da seguire per un frazionamento catastale
La procedura per il frazionamento di una casa è indicata nel Decreto Sblocca Italia (legge 164/2014), che ha semplificato l’iter originario. Innanzitutto non si deve più richiedere il permesso al Comune prima di iniziare i lavori, a patto che non si modifichi la volumetria complessiva dell’immobile e non se ne cambi la destinazione d’uso. Tuttavia è necessario trasmettere al Comune, prima di dar inizio all’intervento, la Comunicazione di Inizio lavori firmata da un tecnico abilitato. Alla CILA vanno allegati i dati dell’impresa che effettua i lavori e i disegni tecnici per il frazionamento eseguiti dal tecnico. Una volta chiuso il cantiere si invia al Comune una Comunicazione di fine lavori che consente l’aggiornamento catastale dell’immobile.

Come dividere un appartamento in condominio
Nel caso del frazionamento dell’appartamento in un condominio bisogna comunicare l’inizio dei lavori all’amministratore prima di procedere. Inoltre vanno garantiti il decoro e la sicurezza dell’edificio. Non bisogna chiedere obbligatoriamente l’autorizzazione dell’assemblea condominiale per avviare i lavori, a patto che l’intervento non comporti modifiche esterne visibili e non ledono i diritti degli altri proprietari. Al termine dei lavori di divisione dell’appartamento si aggiornano i millesimi di proprietà dell’intero condominio. I problemi possono sorgere dal malcontento degli altri condomini, contrari ad aumentare il numero dei nuclei famigliari nella palazzina. Una sentenza della Corte di Cassazione (v.sent. 13186 del 24 giugno 2016) ha stabilito che il condomino è libero di dividere il suo appartamento se da ciò non derivano pregiudizi per gli altri condomini e a patto che non sia stato espressamente vietato dal regolamento condominiale. Aggiornamento del catasto alla fine dei lavori e la tassazione La Comunicazione di fine lavori al Comune consente di dare incarico allo stesso ente di inoltrare in maniera diretta e veloce la documentazione per l’aggiornamento catastale. Gli oneri comunali riguardano solo gli eventuali aumenti di superficie calpestabile.

Aggiornamento del catasto e la tassazione alla fine dei lavori 
La Comunicazione di fine lavori al Comune consente di dare incarico allo stesso ente di inoltrare in maniera diretta e veloce la documentazione per l’aggiornamento catastale. Gli oneri comunali riguardano solo gli eventuali aumenti di superficie calpestabile.